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계약갱신 청구권이란?
2020년 7월부터 임차인에게 계약갱신 청구권이라는 권리가 생겼습니다.
흔히 2+2라고 많이 얘기하죠.
특별한 상황이 없는 한 세입자는 기존의 전세계약 2년 만기가 만료되었을때
2년을 갱신하여 더 살 수 있는 권리가 있다는 세입자 보호를 위한 법입니다.
이 계약갱신청구를 거절 할 수 있는 예외사항으로 집주인의 실거주가 있습니다.
집주인이 실거주를 하겠다고 하는 경우에도 세입자를 위해서
집을 비워주어야 하는 것은 지나친 세입자 보호이며
집주인의 재산권 침해로 해석하여 실거주의 경우에는 세입자가 갱신을 할 수 없게 되어있습니다.
이 실거주에 대해 집주인과 임차인의 갈등이 굉장히 커져왔습니다.
실제 실 거주를 하려는게 맞는지에 대해 서로 의심하고 갈등하는 상황이었고
이러한 갈등중 실제 소송으로 이어져 최근 대법원 판결이 나왔습니다.
대법원의 판결
결론먼저 얘기하자면
임대인이 실거주를 하려고 한다는 의도를 스스로 증명해야 한다는 것이 대법원의 판결입니다.
집주인이 실거주를 한다고 세입자의 계약갱신청구를 거부한 후
집수리, 인테리어등을 이유로 실제 실거주를 차일피일 미루다가
본인이 실거주 하지 않고 다른 세입자를 받는 경우가 비일비재했고
세입자 입장에서는 실거주 여부에 대한 의심이 들어도 대응할 수 있는 수단이 없었다는 점을 고려하면
세입자 보호라는 측면에서 세입자들이 환영할 판결인 것 같습니다.
지금까지는 집주인이 본인이 실거주하겠다고 임차인에게 얘기만 하면
임차인은 일단 나가고나서 집주인이 실거주를 하는지 여부를 확인해서 이후 손해배상 소송이 가능했습니다.
집주인의 말 한마디가 실거주의 의도를 증명해준다고 보았던 것이죠.
하지만 이 판결은 세입자가 나가기 이전에 집주인이 의도를 증명하라는 내용의 판결입니다
보다 디테일한 사건의 흐름을 살펴보겠습니다.
(사건개요)
2019년 3월 전세계약
2020년 12월 17일에 집주인이 실거주 의사를 표시
2020년 12월 22일에 세입자가 계약갱신청구권을 사용
2021년 1월 4일 집주인이 실거주를 사유로 갱신요구를 거절
2021년 3월 전세계약 만료, 세입자가 실거주에 대해 신뢰할 수 없다며 나가지 않았고 명도소송으로 이어진 상황
1심, 2심에서는 아래의 근거로 집주인이 승소를 하였습니다.
1) 객관적인 실거주 의도를 증명하는 것이 어렵다.
2) 집주인의 설명에 의문이 없진 않으나 명백하게 모순된 상황은 없다.
하지만 대법원은 집주인의 실거주 의도가 분명하지 않았다고 판결했고
그 이유는 아래와 같습니다.
1) 전세가격
2019년부터 2021년 사이에 전세가격이 약 3~4억원정도 상승한 상황으로 계약갱신이 아닌 새로운 세입자를 받으려는 니즈가 큰 상황이었다.
2) 진술의 번복
집주인은 처음에는 본인과 자녀가 살 것이라고 이야기 했다가,
최초명도소송에서는 본인과 부모님이 살 것이라고 하였고,
이후 보장진술에서는 본인은 지내지 않고 부모님만 거주할 것이라고 진술을 계속 번복했습니다.
실제로 그렇게 상황이 바뀌었을 수도 있지만,
왜 상황이 바뀌었는지에 대한 내용을 법원에서 충분히 설명하지 못한 것으로 보입니다.
3) 주변상황
집주인은 다주택자로 세입자와 소송이 붙은 아파트와
도보로 5분 거리에 있는 다른 아파트를 소유하고 있었습니다.
둘 중에 어느 아파트로 입주하는지는 집주인의 선택이기는 하지만
세입자를 내보내야 하는 상황에서 본인의 실거주를 분명하게 의도하려면
근처에 다른 아파트가 아니라 해당 아파트로 가야만 하는 충분히 설명할 수 있어야 했으나
그러지 못한 것으로 보입니다.
실거주 증명에 대한 대법원의 기준
집주인이 갱신을 거절하려면
집주인이 실거주를 하려는 사실을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 증명이 필요하다는 내용과 함께
집주인이 실거주를 어떻게 증명할 것인가에 대한 대략적인 기준을 제시하였습니다.
실질적으로 구체적인 조건을 제시하지는 못했으나
이번 판결의 요지는 집주인의 단순한 본인의 생각이나 말 한 마디만
충분한 이유는 아니라는 것입니다.
앞으로 전세시장에 대한 전망
이번 판결 자체는 옳은 판단인 것으로 보입니다.
집주인의 말이 계속 바뀌었고 임대인의 신뢰를 받기에 충분하지 못했다는 것이 판단의 근거이죠
하지만 이번 판결 이후의 전세시장은 혼란이 더욱 가중될 것으로 보입니다.
재판이 붙지 않은 수많은 세입자와 집주인의 갈등이 앞으로 커질 것 같습니다
대법원의 판결을 살펴보면
앞으로는 집주인이 스스로 증명을 해야한다는 내용이 요지입니다.
지금까지는 전세기간은 통상 2년이라는 인식이 일반적이었지만
앞으로는 2년이 아니라 2+2년, 즉 4년을 전세 세입자가 일반적으로 살 수 있는 기간으로 보고
계약갱신 청구권이라는 세입자의 기본권리를
보다 적극적으로 보호하겠다는 것이 판결의 취지로 해석됩니다.
앞으로 집주인은 실제 실거주를 하려고 한다고 하면
세입자의 계약갱신 청구권을 거부하기 위해서
적극적으로 집주인이 실거주 의도에 대한 증거를 스스로 마련해야 할 것으로 보입니다.
단순히 실거주 하겠다는 말 한마디로는 그 의도를 증명할 수 없다는 것이죠.
다만, 집주인이 실거주 의도에 대한 증거를 마련한다고 해도
세입자의 입장에서는 주변의 전세가격이 크게 높아졌기 때문에 나가지 않는 것이
경제적으로 유리한 상황이 되어 증거를 인정하지 않으면
소송이 크게 늘어나면서 선의의 집주인에게 피해가 발생할 가능성도 있습니다.
이런 상황에서도 세입자 보호라는 취지를 기본으로 하여
세입자의 계약갱신 청구권을 우선적으로 보호하겠다는 것이 법원의 판결의 주요 내용으로 보입니다.
